Analisis Nilai Sewa Ruko : Studi Kasus Ruko yang Disewa STIE Cendekia Karya Utama, Kecamatan Candisari, Kota Semarang

Abstract

Penelitian ini mengestimasi nilai sewa tahunan ruko yang digunakan sebagai fasilitas operasional oleh STIE Cendekia Karya Utama Semarang (objek: Jalan Tegalsari Raya No.102, Kel. Candi, Kec. Candisari). Berbeda dari penelitian sebelumnya yang hanya memakai market data approach, naskah ini menggabungkan Market Approach dan Income Approach (NOI / Capitalization Rate) untuk memperoleh estimasi yang lebih komprehensif. Data sekunder diperoleh dari survei pasar lokal, data penawaran/sewa ruko sejenis, dan standar penilaian (SPI). Prosedur analisis data dilakukan melalui beberapa tahap, yaitu: (1) mengumpulkan dan memverifikasi data pembanding ruko dari portal properti, survei lapangan, serta dokumen resmi; (2) mengelompokkan data berdasarkan elemen perbedaan seperti lokasi, luas, kondisi bangunan, dan fasilitas; (3) menerapkan teknik market comparison dengan melakukan penyesuaian (adjustment) terhadap setiap elemen pembanding untuk mendapatkan nilai sewa yang setara; dan (4) untuk Income Approach, data pendapatan sewa dikonversi menjadi NOI melalui pengurang biaya operasional dan vakansi, kemudian dihitung nilai propertinya menggunakan capitalization rate sesuai standar SPI. Tahapan ini memungkinkan data dianalisis secara sistematis dan menghasilkan estimasi nilai sewa yang dapat dipertanggungjawabkan Hasil menunjukkan estimasi nilai sewa yang konsisten antara kedua pendekatan dalam rentang wajar, tetapi Income Approach memberikan wawasan tambahan mengenai sensitivitas nilai terhadap tingkat kapitalisasi dan biaya operasional. Implikasi praktis: pemilik dan penyewa mendapatkan dasar penetapan sewa yang lebih transparan serta saran agar penilaian dilakukan berkala mengikut dinamika cap rate pasar.